我生于徐汇长于徐汇，和许多土生104一样，从小逛最多的商圈不是南京路淮海路，而是徐家汇，对这里有别样情愫。早年徐家汇是上海最高大上的法租界西南角与华界的交接地带，可近似理解为今天六百、太平洋在租界，对面美罗城、东方商厦在华界，并不算标准上只角。改开后，徐家汇和五角场、真如、花木组成F4——四大城市副中心。2000年后，花木成了浦东高大上的居住板块。2010年后，五角场也起来了，带领杨浦逆袭虹口。真如长期烂泥扶不上墙，这两年才开始有点起色，但争议依然很大。只有徐家汇，90年代就已崛起，一度和南京路淮海路四川路并称四大商圈，写入我小学时的乡土地理课本。2000年，是徐家汇的高光时刻。1999年底，高大上的港汇广场开业，无论营业面积、建筑规格还是入驻商家档次，一下把整个徐家汇商圈拉升一大步，再和周边东方、太平洋、六百、汇金、美罗城、汇联、新路达连成一体，徐家汇坐稳三大商圈之一的交椅（彼时四川北路已走下坡路）。然而2010年后，随着电商普及，双十一销售额连年暴涨，以卖服饰为主的传统线下商业面临巨大压力。消费者更需要的是场景式/体验式消费，吃喝玩乐成了主角。至于买衣服鞋帽，线下试着合身，转手淘宝下单。更糟的是，与其他年轻商圈比，徐家汇因城市界面过早定型，再要跟上时代，持续更新，就显得后劲不足。线下流量，被打浦桥日月光、环球港、莘庄南北广场、南方商城商圈、吴中路商圈、七宝万科、前滩太古里等规划更先进，占地更大的商圈持续虹吸。除了美罗城吃掉百脑汇后，成功业态转型，成为上海时尚地标，港汇专注顶奢影响较小，其他几家传统百货，都日渐衰败。大概10年前起，唱衰徐家汇的声音，络绎不绝。空有三铁交汇，城市界面却尽显疲态。廉颇老矣，能否撑住这昂贵房价？我也一度怀疑：曾经无比辉煌的徐家汇，今日是否盛名之下，其实难副？毕竟，徐家汇是90年代才崛起的后起之秀，没有南京路淮海路那么悠久的历史底蕴，也不像巨富长堆满历史保护建筑，道路永不拓宽，两侧百年梧桐，天然具有不可复制的稀缺性。徐家汇，真能永不过气？直到最近看到六百夷为平地的新闻，我才彻底想明白。正因为徐家汇这些商场不是历史保护建筑，发现业态落后，挣不到钱，自然会推倒重来！毕竟和地皮价值相比，钢筋水泥那点成本，算得了什么？眼下，不仅六百已整体拆除，将会重建新的综合体，隔壁汇金和对面汇联也在逐层改造。东方商厦也准备推倒重来，盖一座200米高的新地标式综合体。加上已关门扩建的太平洋百货，以及即将建成的浦西第一高楼徐家汇中心。到2028年前后，整个徐家汇商业形态将焕然一新，整个商圈的空中景观连廊将完全连成一体，加上地铁通道加持，地上地下皆可通行。相比传统商业街，当代人更喜欢集中在一个大型Mall里满足所有需求。而徐家汇以地铁换乘站为中心的环形辐射状商业布局，天然比南京路/淮海路这种线状商业布局，更符合今天消费者的胃口。加上N个不同档次风格的大型Mall汇聚在一个同心圆周围， 又比郊区新建的单一大型Mall，更有逛头。新宿涩谷池袋，皆如此。2027年后，哪怕对比梅恒泰+太古汇+静安嘉里+久光的南西-静安寺商圈，徐家汇商圈的魅力，也不见得暗淡几分。还是那句历久弥新的楼市箴言：地段、地段、还是地段！上海城市现代化改造已基本定型，途径陆家嘴的19号线建成后，规划中不再有新线路经过4号线内的核心城区，3线换乘站很难再增加，之前在 一文里专门分析过，3线换乘站就那几个。徐家汇在交通上的枢纽地位，不可能改变。再看位置。徐家汇紧挨着梧桐区，区域内和周边顶级教育医疗资源高度集中，到静安寺3站地铁，南西4站，人广5站，到更宜居的后花园徐滨也就3站。别说外环外的房价高地七宝莘庄根本没法比，当年并列的其他三个副中心也望尘莫及。其实徐家汇面临的问题，寸土寸金的上海第一商圈南京西路也遇到过。但只要地段够金贵，继续拆就是了啊。太古汇、静安嘉里，还有正在建设中的张园，都这么来的。已经建成的，也会继续改造，像恒隆、城市航站楼、四季酒店……说白了，你大爷永远是你大爷，哪怕一度落后于时代发展，早晚会涅槃重生，而且确定性极高！有此感慨，是因为这些年房产圈有一种新论调，觉得地段没以前那么重要，住宅品质才是王道。因为少子化，中国未来不缺房子，甚至连核心区房子也不缺，缺的是好房子，所以更强调有没有会所泳池，装标贵不贵，外立面是不是铝板玻璃大理石……为证明这个理论，会举例很多黄金地段老豪宅这波跌惨了。比如南西板块的中凯城市之光，小陆家嘴的 仁恒滨江，20年前都是广受追捧的豪宅，如今价格大跳水。但仔细想想，这种投资逻辑站不住脚。20年前的豪宅过时了，现在富人看不上，所以都去打新，那现在这些炙手可热的新豪宅，20年后一样会大幅折旧，外立面暗淡，会所凋敝，显得设计落后。特别是未来20年，人类确定无疑将走入AI时代，现在这些设计理念先进的楼盘，有多少真正用到AI技术？或者说，现在的AI技术，有多少能在房屋建造、装修、使用过程中，被成熟运用？20年后，就像你看不上20年前的老豪宅一样，新一代00-10后富豪，一样看不上你现在满心欢喜的豪宅。这世界遵循熵增定律，事物一定会从规律变混乱，人一定越活越老，皮肤越来越松弛，房子一定越住越旧，毛病越来越多。这种把“新”、“豪”、“靓”这些天然的贬值性投入作为核心诉求的房产投资理念，提出的是不可能解决的伪命题，给出的解决方案更不可持续。按这么分析，是不是市区老破小比郊区高大新，更有投资价值呢？关键还是要房子本身特性和购房者需求匹配。富人（上海2000W+）的预算，足以在地段、小区、面积都达到较为满意的水平。尤其那些预算三五千万的真土豪，地段哪里都能挑，面积当然也要够大，关键就在小区新旧品质的选择。那些地段很好，面积够大的老豪宅，就容易被新贵pass。从长期保值升值角度看，买豪宅新盘不一定是最佳选择，因为有实力买豪宅的富人，眼光也最挑剔，20年后不一定甘愿做你接盘侠。除非你的地段具有不可替代的唯一性，比如一线江景房。如果是朝南看江，江对岸还很繁华，就更稀缺了。高级中产（上海1000-2000W）的预算，不足以 地段、小区、面积都随便挑。地段想买市中心，房龄又要新，只能买到100多平的三房或四房，大平层别想了。想要大平层住的爽，要么地段差一点，要么房子旧一点。想住别墅，那就只能去郊区了。高级中产会怎么选？多数人怕还是会优先追求更好的居住环境带来的生活品质。面积不能小、小区不能差，位置可以不那么中心，只要周围配套成熟就行。这么一来，最受冲击的还是那些位置好、面积大，但是房龄老的市区老破大。初级中产（上海500-1000W）的预算，选择小很多，大多数人会优选什么呢？我觉得是居住刚需，也就是面积。至少得有个三房，至于地段和小区环境怎么排序，因人而异。这么一来，最受冲击的是市区老破大和郊区高小新。最后，（自认为的）穷人预算在500W以内，甚至300万以内，这在外环内基本买不到什么好房子，即使能买到90平两房，小区也是很旧的那种。预算有限，和初级中产一样，也会优先考虑居住刚需，面积不能太小。至于地段和小区环境，一般会优选地段，也是出于实用性考量。这里说的地段当然不是市中心黄金地段，哪怕城乡结合部，也要尽可能近地铁，方便通勤搬砖。小区旧一点？没事，房子装修一下就行，你又不睡小区绿化带~站在这批底层购房者视角，最受冲击的是郊区高小新。发现没？综合来看，最容易被嫌弃的是市中心老破大和郊区通勤不便的高小新（郊区旮旯角落的老破小更没人要）。反之，市中心高中新（100-150平），和郊区近地铁配套齐全的高中新/老破中，未来的潜在市场需求最大。这是购房市场，租赁市场则不同。租金回报率最高的，反而是市中心老破小。相比郊区近地铁老破小，市中心老破小更卖不出价钱。因为想买市中心的，预算相对偏高，往往对面积和小区品质要求也更高。目标对准郊区的，本就预算有限，实在没得选，老破小也只能硬着头皮上车。所以市中心同板块老破小和高大新的价差，大于郊区同板块老破小和高大新的价差。另一方面，租客更看重生活工作方便，愿意为市中心好地段（减少通勤时间）支付更高溢价。大部分租客是收入不高的未婚未育打工人，本就为了赚钱临时找个地方睡觉，没把这里当家，所以 面积和房龄 ，都 不重要，只要空调冰箱热水器配套齐全，别漏水漏风，装修也还看得过去就行。如果收入大幅提升，实现阶层逆袭，那还租啥房子啊，一般人都会买房，给自己一个安稳的家。一减一增，市区老破小的租金回报率，反而显得相对较高。另外还有潜在拆迁红利。比如随着徐滨这些年强势崛起，徐滨核心区土地也基本用尽，夹在徐滨和传统高大上梧桐区之间的老公房（东安新村，日辉新村等）就特别扎眼，简直暴殄天物，不可容忍，动迁是迟早的事。所以如果你手里持有的是市中心老破小，即使不住，也不用着急脱手，因为租金回报率勉强凑合，准没将来还会拆迁。市区老破小最大的对手，不是周围的高小新或老破大，而是未来政府可能大规模推广的保租房——地段和你一样，房子比你新，租金可能还比你便宜。这个角度看，同样地段，老破大不如老破小，老破小不如高新小，高新小不如高新大，高新大不如高新中。眼下纯投资的话，买豪宅不如买好地段的高中新（100-150平三四房），因为总价更低（别超2000，最好控制在1000-1500以内），完美避开所有刚需段客群，不与未来可能的大规模保障房竞争，潜在客户更多，就算20年后变旧，相比两三百平的老豪宅，也还是更容易找到接盘侠。

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